近日，中指研究院发布《2024上半年中国房地产代建企业排行榜》（以下简称“榜单”），数据显示，房地产代建行业在经历2023年的高速增长后，今年上半年呈现出新签约规模小幅增长、规模化发展减弱、企业分化显著等特征。

　　《中国经营报》记者注意到，上半年，二线城市及长三角区域成为代建企业的主要青睐对象，商业代建占比近七成，资本代建占比也有所提升。

　　中指研究院企业研究总监刘水分析指出，房企构建新发展模式将更加侧重轻资产运营管理业务，如近期华远、美的明确宣布剥离房地产开发业务，未来或有其他房企顺势而为，对发展战略进行调整。

　　竞争格局加剧企业分化显著

　　榜单显示，28家典型代建企业在今年上半年新签约了7325万平方米的规划建筑面积，其中前五企业占比达到55.1%，较第一季度下降2.9个百分点。

　　与此同时，随着更多企业入局，代建规模化发展逐渐减弱，长尾分布特征加强，企业间的分化日益显著。

　　根据统计，2024年上半年，TOP5代建企业新增规划建筑面积均值达到807万平方米，而TOP6—10和TOP11—20代建企业的新增规模则分别为312万平方米和147万平方米，显示出头部企业与中小企业之间的巨大差距。

　　盈利方面，代建企业的净利润率在2023年出现下滑，均值为23.9%，较2022年下降1.4个百分点，连续两年呈现下降趋势。

　　头部企业如绿城管理凭借严格的项目筛选和成本管控，以及项目回款的良性循环，保持了较高的盈利性，净利润率达到29.7%，同比提升2个百分点。

　　然而，部分新入局的企业由于项目尚未经历完整开发周期，净利润率前期为负，导致代建企业整体盈利性分化明显。

　　此外，代建企业的业务模式逐步多样化，商业代建依然占据主导地位。

　　榜单显示，2024年上半年，商业代建在新签约规划建筑面积中的占比达到69.4%，政府代建和资本代建则分别占比23.3%和7.3%。特别是以AMC、地方政府牵头、房地产企业代建的“项目纾困”类代建日益增多，为资本代建提供了更大空间，推动了其规模的提升。

　　值得一提的是，从城市布局来看，二线城市和长三角区域成为代建企业的主要拓展方向。

　　上半年，二线城市代建项目占比超过五成，达到53.7%，长三角区域更是以26.4%的占比高居首位。

　　对此，中指研究院分析指出，这得益于长三角区域政府代建法律法规的透明度高以及区域内房地产市场的稳定，为代建企业在政府代建和商业代建方面提供了良好的发展环境。

　　记者注意到，政府代建项目以其长期性和稳定性吸引了众多代建企业的关注，尽管其盈利性远低于商业代建，但仍是代建企业突围的重要方向之一。

　　榜单显示，今年1—6月，绿城管理以536万平方米的新拓面积在政府代建项目中独占鳌头，华润置地和旭辉建管则分别以355万平方米和310万平方米的新签约规模位列二、三位。

　　新签约规模持续扩大

　　在销售端，代建企业同样取得了不俗的成绩。

　　今年上半年，绿城管理以410.9亿元的合约销售金额位居代建销售榜首位，蓝绿双城和中原建业则分别以107.1亿元和71.5亿元的销售金额位列二、三位。

　　此外，绿城管理以1746万平方米的新签约规模稳居行业榜首，旭辉建管和蓝绿双城则分别以729万平方米和717万平方米的代建新签约面积位列二、三位，形成了代建领域的“第一梯队”。

　　从季度表现来看，4—6月，旭辉建管以393万平方米的新签约代建面积在第二季度领跑市场，其在保定、海口、丽水、南阳等多个城市的积极布局，为新增规模优势奠定了坚实基础。龙湖龙智造和新城建管分别以306万平方米和297万平方米的新增规模紧随其后，展现出强劲的市场竞争力。

　　在产品力方面，代建企业同样下足功夫，以提升自身核心竞争力。

　　榜单显示，开元建设、融者共创、宋都管理、中原建业、蓝绿双城、旭辉建管、龙湖龙智造等代建企业，通过打造高品质人居、逆市热销和独特的代建模式，成功塑造了多个具有市场影响力的特色项目。这些项目不仅提升了代建企业的品牌形象，也为整个行业的创新发展提供了有益借鉴。

　　刘水指出，业务方面“去重取轻”，重资产开发业务剥离转让股票怎样杠杆，甩掉重资产包袱，保留及发力轻资产业务，如代建、资产管理与运营、物业管理、城市运营服务等，能够聚焦资源、聚焦精力发展轻资产业务，转型为服务型公司。

　　此外，财务方面“轻装上阵”，重资产开发业务剥离转让，其对应的资产及负债也同时转让，能降低企业的杠杆率及负债水平，减轻偿债压力，增强抗风险能力，助力穿越周期。